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明日衡南天气星期二气温21℃~27℃，多云 买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎。你周围是否有人遇到过这样的情况：房子买完后，前房主的户口不迁出去。殊不知，这背后有很多潜在的风险。 户口逾期迁出，是指在买卖二手房时的涉及过户的问题。很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。 如果仅仅从表面看，前房主户口逾期迁出，似乎没给购房者带来什么明显伤害。其实，这里面有很多隐藏的风险，并且售房者是需要承担违约责任的。比如下面这则案例： 上海浦东新区法院曾经判决这样一起案件：买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口。如果发生逾期一日，就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。 结果，最后售房者由于各种原因，没有按时迁出户口。最终，法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。 逾期迁出户口的违约金标准 《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。 但要注意的是，违约金的支付并没有统一标准。按照《合同法》解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。换句话说就是，法院会根据过错程度，酌情调整违约金，具体多少要看具体案子。 户口逾期迁出的危害 可能有不少人认为，前房主的户口不迁出，应该没有什么大问题。实际上，这里面隐藏了很多你想象不到的风险，比如： 1，债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票； 2，新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度； 3，学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。 4，价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。 5，拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。 如何预防户口逾期迁出问题 在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。 如果是通过中介买房，可以委托中介代为核实房屋的户口。核实后，要求中介机构出具书面核实报告并加盖公章。防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。 此外要注意的是，合同中约定的户口迁出时间，一定要在房屋登记过户之前。 还有，在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题。一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定： 买房人还可以通过预留房屋尾款，对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。 ▌来源：人民日报编辑：生活君 ▌版权说明：转载请标注来源/如有侵权请联系小编删除 ▌草根创业不易，请君手下留情 赞赏 |
